Erbschaftssteuer auf Immobilien – entstehen Kosten für ein geerbtes Haus?

Mit einem Erbe ist meist ein großer finanzieller Zugewinn verbunden, besonders wenn eine Immobilie Teil der Erbmasse ist. Doch besonders bei hochwertigen Objekten geht auch das Finanzamt nicht leer aus, denn je nach Freibetrag kann eine erhebliche Summe Erbschaftssteuer fällig werden. Wann ein Erbe besteuert wird und wie Sie ein geerbtes Haus steuerfrei nutzen können, haben wir für Sie zusammengefasst.

Das deutsche Erbrecht ist gegenüber nahen Angehörigen sehr liberal. So sind für Ehepartner, Kinder und Enkel hohe Freibeträge vorgesehen. Erst wenn das Erbe diesen Wert überschreitet wird der Zugewinn besteuert. Ehepartner erben bis 500.000 Euro steuerfrei, bei Kindern sind es 400.000 Euro und Enkel haben immer noch einen Freibetrag von 200.000 Euro. In den meisten Fällen sind damit nur Alleinerben vermögender Angehöriger von der Erbschaftssteuer betroffen.

 

 

Um den Erbschaftssteuersatz für eine geerbte Immobilie zu ermitteln, sollten die neuen Eigentümer zunächst ein Gutachten anfertigen lassen. Andernfalls wird das Finanzamt den Verkehrswert berechnen, wobei die Erben meist schlechter gestellt werden als bei einem selbst beauftragten Gutachten.

Der ermittelte Wert wird dann als Berechnungsgrundlage für die fällige Erbschaftssteuer herangezogen. Wird im gleichen Jahr des Erbes das Haus für einen geringeren Betrag verkauft, kann die Erbschaftssteuer auf Basis des niedrigeren Verkaufspreises berechnet werden. Gleiches gilt jedoch auch, wenn das Haus für einen höheren Betrag veräußert wird.

Eine Ausnahme ist der Verkauf an Verwandte: wird hier ein niedrigerer Erlös erzielt wird dies nicht vom Finanzamt berücksichtigt.

 

Wer eine Immobilie selbst nutzt, kann dadurch Erbschaftssteuer sparen. Ehepartner, die weiterhin in dem vererbten Haus wohnen sind gänzlich erbschaftssteuerbefreit. Bei Kindern gilt eine Wohnfläche bis 200 qm als steuerfrei. Liegt die Immobilie darüber, muss dieser Anteil prozentual versteuert werden.

Ob weitere Steuern für die geerbte Immobilie anfallen, hängt zum einen von der Nutzung ab, zum anderen vom Zeitraum des Erwerbs durch den Erblasser. Bei vermieteten Objekten liegt die Spekulationsfrist bei 10 Jahren. Ein vermietetes Haus das vor mehr als 10 Jahren vom Erblasser erworben wurde kann damit verkauft werden, ohne dass die Spekulationssteuer anfällt. Wurde die Immobilie dagegen selbst bewohnt beträgt die Frist nur 2 Jahre. Nach Ablauf dieser Zeiträume fällt auf den Verkauf keine zusätzliche Steuer mehr an.

Wer durch einen Nachlass mit einer Immobilie bedacht wurde, sollte immer auf eine fachliche Beratung zurückgreifen. Ein Anwalt bzw. Steuerberater kann verschiedene Wege aufzeigen die Immobilie zu nutzen und die eigene Steuerlast zu mindern. Die Investition in professionelle Unterstützung zahlt sich letztlich in den meisten Fällen aus.